Decreto Legislativo 222/2016 SCIA 2
decreto SCIA 2 (dlgs 222/2016)
I nostri legislatori hanno promesso che questo è l’ultimo decreto, quello definitivo, in ambito di definizione della corrispondenza tra interventi edilizi e permessi necessari per eseguirli. Che era l’ultimo l’abbiamo sentito molte volte: è quasi diventato uno sport nazionale quello di emanare testi unici definitivi e poi modificarli nel momento in cui ci si comincia a capirci qualcosa. E’ successo con il DPR 380/01, il testo unico dell’edilizia, variato in ambito nazionale, regionale e locale con regolamenti edilizi, delibere, circolari esplicative e interpretative, protocolli di intesa e chi più ne ha più ne metta. Oggi abbiamo la SCIA 2: quindi se vogliamo, ad esempio, realizzare un camino in casa, ora sappiamo bene come procedere… sarà vero? In attesa però di un ennesimo decreto definitivo questo è quello che passa il convento, e quindi abbiamo deciso di realizzare almeno una guida schematica di riferimento in sostituzione di pagine e pagine, e rimandi su rimandi, che fanno stancare gli occhi e la mente dopo le prime righe.
Qui vogliamo fornire tabelle guida che riuniscono il DPR 380/01 aggiornato al D. Lgs 222/2016, le Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma, le Circolari esplicative 191432/2017 e 19137/2012 del Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune di Roma.
Ogni Comune, lo sappiamo bene, può prevedere variazioni sul tema!
Autorizzazioni per Interventi Edilizi
Qui si mettono in relazione gli interventi edilizi e i relativi titoli edilizi necessari
OPERE DI RIPARAZIONE, RINNOVAMENTO E SOSTITUZIONE DELLE FINITURE DEGLI EDIFICI
- Pavimenti, rivestimenti, intonaci e pitture interni
- Sostituzione infissi interni
- Sostituzione infissi esterni, solo se con le stesse caratteristiche di quelle preesistenti (stessa forma, materiale e/o colore)
- Intonaci, rivestimenti e coloriture di prospetti esterni, sempre che eseguiti senza modifiche ai preesistenti aggetti, ornamenti, materiali e colori
- Canali di gronda, pluviali, manti di copertura dei tetti con le stesse caratteristiche di quelle preesistenti
- Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, come sistemazione di giardini e di cortili di pertinenza di edifici, senza alterazione delle quote esistenti anche mediante collocazione di modesti elementi ornamentali quali statue, fioriere, panchine, fontane, barbecue con altezza e di ingombro non superiori rispettivamente a m 2.00 e mq 2.00, nonché messa a dimora e abbattimento di specie arboree ed arbustive non tutelate
- Realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili
- Realizzazione di vasche di raccolta delle acque
- Realizzazione di locali tombati
- Aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
- Installazione, per ragioni di sicurezza, di grate nel vano finestra a filo muro
IMPIANTI
- Opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici preesistenti senza realizzazione di nuovi volumi tecnici fuori o entroterra
- Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A
- Installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW
- Installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 m
BARRIERE ARCHITETTONICHE
- Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
MOVIMENTI DI TERRA
- Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato
Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola , compresi gli interventi su impianti idraulici agrari
SERRE MOBILI STAGIONALI
- Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
STRUTTURE SEMPLICI
- Gazebo, pergotende con telo retrattile, pergolati, se elementi di arredo annessi ad unità immobiliari e/o edilizie aventi esclusivamente destinazione abitativa
ESERCIZI COMMERCIALI E RISTORAZIONE
- Tende autoportanti, tende in aggetto, ombrelloni, pedane e fioriere, ubicate su suolo pubblico, ferma restando l’acquisizione della specifica autorizzazione amministrativa, esclusa la loro chiusura sui lati perimetrali
MANIFESTAZIONI TEMPORANEE
- Strutture per lo svolgimento di manifestazioni temporanee, se già oggetto di autorizzazione e nei limiti temporali stabiliti
RECINZIONI
- Realizzazione di recinzioni costituite esclusivamente da pali infissi al suolo e rete metallica
MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA
- Opere per rinnovare e sostituire parti degli edifici
- Opere per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, esclusi quelli posti, anche solo parzialmente, all’esterno dell’unità immobiliare e/o edilizia
- Modifica di collegamenti verticali esistenti (scale, ascensori, montacarichi) all’interno della singola unità immobiliare, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici, non modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio, non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti nelle destinazioni d’uso.
- Frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;
- Apertura di porte interne
- Spostamento di pareti interne
- Diversa distribuzione degli spazi interni
- Realizzazione di controsoffitti, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio.
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO LEGGERO
- Consolidamento
- Ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio,
Inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso - Eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio.
MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO MDU 1.1
- Senza contributo costo di costruzione
ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE PESANTE
- Gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
ATTIVITA’ DI RICERCA NEL SOTTOSUOLO (in aree interne al centro edificato)
- Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi
MOVIMENTI DI TERRA NON INERENTI L’ATTIVITA’ AGRICOLA
- Non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali
SERRE MOBILI STAGIONALI (con strutture in muratura)
- Serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola, che presentano strutture in muratura
MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE
- Opere di manutenzione straordinaria con interessamento di parti strutturali
- Modifica di collegamenti verticali esistenti (scale, ascensori, montacarichi) all’interno della singola unità immobiliare che riguardino anche le parti strutturali dell’edificio
- Sostituzione di parti anche strutturali dell’unità immobiliare (es. porzioni di solaio, travi ammalorate, ecc.)
- Apertura e chiusura di vani porta su muratura portante, previa verifica strutturale e nel rispetto delle norme vigenti, all’interno della singola unità immobiliare
RISANAMENTO CONSERVATIVO PESANTE
- Opere di Restauro e Risanamento Conservativo con interessamento di parti strutturali
- Sostituzione di infissi esterni con altri aventi caratteristiche diverse rispetto ai preesistenti (forma,materiale, colore)
- Rivestimenti e coloriture di prospetti esterni se con modifiche rispetto ai preesistenti
- Sostituzione dei manti di copertura se con caratteristiche diverse rispetto ai preesistenti
Realizzazione o modifica di recinzioni metalliche, muri di cinta o accessi carrai su aree già edificate fronteggianti vie o piazze, aventi altezza max. di m1,80, salva la facoltà di sovrapporre reti metalliche o cancellate nel rispetto dell’altezza max. di m 3.00, prescritta dall’art. 878 del Codice Civile - Istallazione di ringhiere o realizzazione di parapetti a protezione di lastrici o terrazzi
- Consolidamento di strutture verticali
- Demolizione e ricostruzione di solai interni se in assenza di incremento di superficie e di modifica delle preesistenti quote di imposta
- Realizzazione di scale di sicurezza
- Realizzazione di soppalchi non praticabili e quindi non costituenti superfici utili, con altezza utile non superiore a m1.50
- Nuova istallazione di impianti tecnologici, con esclusione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, come caldaie esterne, macchine per il condizionamento aria, istallazione di canne fumarie non prospettanti sul suolo pubblico, fori di areazione per esalazioni e ventilazioni, se posti, anche parzialmente, all’esterno dell’unità immobiliare e/o edilizia, ed inserimento di elementi accessori inerenti i servizi igienico-sanitari
- Realizzazione di pensiline in corrispondenza di porte e/o finestre, con aggetto non superiore a m1.20, funzionali al riparo dagli agenti atmosferici
- Realizzazione di parcheggi privati, su aree edificate, totalmente a raso, non coperti, tali che le aree pavimentate rispettino la permeabilità dei suoli così come prescritto dalle norme vigenti
- Realizzazione di parcheggi privati pertinenziali ai sensi della L.122/89 (cd. Legge Tognoli) e s.m.i., completamente interrati, con copertura da sistemare a giardino pensile con manto vegetale
- Installazione di vetrinole all’esterno di locali commerciali
RESTAURO
- Ripristino e restituzione dell’unità immobiliare e/o edilizia alle sue caratteristiche originarie, mediante l’eliminazione degli elementi estranei e delle superfetazioni
- Ripristino della destinazione d’uso originaria della singola unità immobiliare, dell’aspetto esteriore dell’edificio, così come risulta dal titolo originario
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA LEGGERA RE1
Demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
– non aumenti il volume complessivo
– non modifichi la sagoma di edifici vincolati
– non modifichi i prospetti dell’edificio
– non comporti mutamento d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico
- Demolizione e ricostruzione di solai, con quota diversa rispetto a quelle preesistenti, in assenza di incremento di Superficie Utile Lorda
- Sostituzione di elementi verticali portanti dell’edificio, con altri aventi caratteristiche fisiche e strutturali diverse
- Modifica del posizionamento, o nuovo inserimento, di elementi distributivi verticali
MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO
- MdU 1.2: senza contributo costo di costruzione
- MdU 2.1: con contributo costo di costruzione
- MdU 2.2: con contributo costo di costruzione
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE RE2
- Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino :
– aumento del volume complessivo
– modifiche al prospetto dell’edificio
– cambio d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico
- Modifica dell’aspetto esteriore degli edifici
- Apertura di nuovi vani finestra o trasformazione di quelli esistenti, come da finestra in portafinestra e viceversa
- Realizzazioni di balconi, logge, modifica delle coperture esistenti che prevedano soluzioni strutturali od architettoniche diverse
- Demolizione e ricostruzione dei solai, se impostati a quota diversa e con aumenti di SUL
- Costruzione di nuovi solai all’interno dell’edificio
- Demolizioni e ricostruzioni di porzioni di fabbricato con la possibilità di effettuare incrementi di SUL, modifiche del Volume costruito (Vc), della sagoma e dell’aspetto esteriore degli edifici
- Modifica di esistenti spazi accessori legittimi o legittimati, computati, nel relativo titolo abilitativo, come superfici non residenziali (SNR), all’interno della sagoma esistente, con conseguente aumento della SUL
- Realizzazione di nuovi spazi accessori alle unità edilizie ed immobiliari (se non utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi e simili,e tali da non costituire incremento di superficie utile lorda, legati a queste da vincolo di pertinenza, quali cantine poste ai piani interrati o seminterrati (se emergenti non oltre 80 cm fuori terra)
- Realizzazione di serre solari, nonché altri spazi strettamente funzionali al risparmio energetico
- Realizzazione di portici, tettoie (non eccedenti il 15% della SUL dell’unità principale cui sono asservite)
- Realizzazione di volumi tecnici di altezza utile non superiore a m.2.40 ed emergenti dall’estradosso del solaio di copertura tali da non configurarsi come interventi di nuova costruzione (AMP)
- Pensiline, se eccedenti m 1,20 di aggetto
- Piscine, se pertinenziali a unità immobiliari ad uso abitativo
- Parcheggi privati coperti da realizzare su aree edificate, con superficie coperta non eccedente il 15% della SUL dell’unità principale cui sono asserviti.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE RE3
- Sono interventi di RE3 quegli interventi di demolizione integrale e ricostruzione di un fabbricato, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e con la possibilità di modifiche non sostanziali dell’area di sedime, come definito dalla legislazione regionale, volte ad un maggior allineamento con gli edifici adiacenti o all’adeguamento a prescrizioni di strumenti urbanistici esecutivi
- Interventi di integrale demolizione e ricostruzione di un fabbricato, anche con modifica della localizzazione dello stesso all’interno del lotto, a condizione che rimangano invariate volumetria e sagoma dello stesso
- Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della L.R.13/09, nei limiti e dalle condizioni da essa stabiliti
- Demolizione integrale senza ricostruzione dei manufatti realizzati abusivamente, con ripristino del legittimo stato dei luoghi, per i quali non risultino già avviate dalla U.O.T. Municipale competente per territorio procedure di disciplina edilizia per i quali non è dovuta la corresponsione del contributo di costruzione di cui all’art. 16 del D.P.R. 380/01.
MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO
- MdU 2.3
NUOVA EDIFICAZIONE
AMPLIAMENTO
DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA ( Art. 36 DPR 380/01)
- Interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso
- Interventi realizzati in assenza di DIA nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa,
– se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
SCIA IN SANATORIA ( Art. 37 DPR 380/01)
- Interventi realizzati in assenza di SCIA, o in difformità da essa, qualora i suddetti interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della presentazione della domanda.
Categorie di intervento urbanistico e edilizio
a) Manutenzione ordinaria
b) Manutenzione straordinaria
c) Restauro e risanamento conservativo
d) Ristrutturazione edilizia
e) Demolizione e ricostruzione DR
f) Ampliamento AMP
g) Nuova edificazione
MdU 1: Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante, cioè all’interno della stessa categoria.
MdU 2: Mutamento urbanisticamente rilevante, cioè con variazione di categoria.
Edilizia Libera e Recupero Edilizio
Nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
a) Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
b) Opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
c) Installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW
d) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
e) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
f) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola , compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
g) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
h) l’installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 m
i) Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro
l’indice di permeabilità
l) realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili
m) realizzazione di vasche di raccolta delle acque
n) realizzazione di locali tombati.
o) Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A
p) aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Sono interventi di Manutenzione ordinaria (MO), ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a), del DPR n. 380/2001, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Manutenzione straordinaria (leggera)
Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la sagoma, i prospetti e la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti nelle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso; ivi
compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio.
Manutenzione straordinaria (pesante)
Intervento di manutenzione che preveda opere interne che riguardino le parti strutturali dell’edificio.
Restauro e risanamento conservativo (leggero)
Interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Restauro e risanamento conservativo (pesante)
Se sono interessate parti strutturali
Ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera” RE1
Sono interventi di Ristrutturazione edilizia (RE), ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380/2001, gli interventi rivolti a trasformare le Unità edilizie mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Presupposti delle ristrutturazione edilizia leggera sono:
1. non aumenti il volume complessivo
2. non modifichi la sagoma di edifici vincolati
3. non modifichi i prospetti dell’edificio
4. non comporti mutamento d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico
Ristrutturazione (cosiddetta “pesante”) RE2 e RE3
Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.
Per la Ristrutturazione si distinguono così tre sotto-categorie:
RE1 – Ristrutturazione edilizia senza aumento della SUL, del Volume costruito (Vc) e delle unità immobiliari, senza modificazioni della sagoma e senza alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici;
RE2 – Ristrutturazione edilizia diversa dalle sotto-categorie RE1 e RE3;
RE3 – Demolizione e ricostruzione di un fabbricato, senza variazione di volumetria (Vc) e sagoma, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e con la possibilità di modifiche non sostanziali dell’area di sedime, come definite dalla legislazione regionale, volte ad un maggiore allineamento con gli edifici adiacenti o all’adeguamento a prescrizioni di strumenti urbanistici esecutivi.
Sono interventi di Nuova costruzione (NC), ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380/2001, gli interventi di trasformazione edilizia del territorio volti alla costruzione di singoli manufatti o insiemi degli stessi, che non rientrino nelle precedenti categorie. In base alle caratteristiche dei manufatti e alle modalità di intervento, si individuano le seguenti principali categorie di intervento edilizio:
DR – Demolizione e ricostruzione di edifici non rientrante nella categoria RE3;
AMP – Ampliamenti di edifici all’esterno della sagoma esistente, connessi o non a interventi di ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione della parte preesistente, come stabilito nelle specifiche norme di tessuto;
rientrano in tale sotto-categoria gli interventi pertinenziali, intesi quali interventi su spazi accessori alle unità edilizie e immobiliari, legati a queste da vincolo di pertinenza, che eccedano il 15% del Volume costruito (Vc), ovvero che siano realizzati, con qualsiasi dimensione, nella Città storica o su immobili individuati nella Carta per la qualità di cui all’art. 16;
NE – Nuova edificazione di fabbricati su aree libere, comunque non rientrante nelle precedenti categorie.
Nuova Costruzione
DR1: Demolizione e ricostruzione, anche con aumento di SUL, ma senza aumento di Vft, di edifici realizzati successivamente al Piano regolatore del 1883, che hanno impropriamente alterato, attraverso sostituzioni e completamenti, le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico; si applica nei Tessuti T1, T2, T3, T10
DR2: Demolizione e ricostruzione, anche con aumento di SUL, ma senza aumento di Vft, finalizzata al miglioramento della qualità architettonica, anche in rapporto al contesto, e/o all’adeguamento funzionale di edifici ricadenti nei Tessuti T4, T5, T6, T7, T8, T9
DR3: Demolizione, senza ricostruzione, di edifici su cui sono consentiti interventi di categoria DR1 o DR2, finalizzata alla riqualificazione ambientale o alla realizzazione di verde pubblico o servizi pubblici, previa valutazione degli effetti di alterazione dei caratteri di peculiare continuità dei Tessuti
AMP1: Ristrutturazione edilizia o Demolizione e ricostruzione senza aumento di SUL, salvo il riuso di locali esistenti esclusi dal calcolo della SUL per effetto dell’art. 4, comma 1, e con aumento una tantum di Vft fino al 10%, finalizzata ad una migliore configurazione architettonica in rapporto al contesto – con riguardo ai piani specializzati (piani-terra, piani atipici intermedi, coronamenti) – di edifici ricadenti nei tessuti T4, T6, T7, T8, T9
AMP2: Ampliamento, con aumento di SUL e di Vft, finalizzato al risanamento di edifici ricadenti nei Tessuti T7 e T8, secondo le prescrizioni particolari di tessuto
AMP3: Ampliamento di edifici sottodimensionati rispetto alle regole spaziali del contesto, su cui sono consentiti interventi di categoria AMP1 e AMP2, escluso il tessuto T9, con ulteriore aumento di SUL e Vft finalizzato ad una maggiore coerenza con gli allineamenti e le regole compositive del tessuto circostante, senza comunque eccedere l’altezza maggiore degli edifici contermini, e fatta salva l’applicazione, in sede di strumento urbanistico esecutivo, di criteri più restrittivi per ragioni di sostenibilità urbanistica e di qualità progettuale
Mutamento di Destinazione d'Uso
Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante, cioè all’interno della stessa categoria.
- MdU 1.1: senza opere o con opere che rientrano in Manutenzione Straordinaria Leggera o Restauro e Risanamento Conservativo leggero.
- MdU 1.2: con opere che rientrano in Manutenzione Straordinaria pesante o Restauro e Risanamento Conservativo pesante.
Per i mutamenti rientranti in Restauro e risanamento conservativo le nuove destinazioni d’uso devono essere compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo.
Mutamento urbanisticamente rilevante, cioè con variazione di categoria.
- MdU 2.1: senza opere o con opere che rientrano in Restauro e Risanamento Conservativo leggero o pesante.
- MdU 2.2: senza opere o con opere che rientrano in Ristrutturazione Edilizia leggera su immobili al di fuori della zona omogenea A
- MdU 2.3: su immobili all’interno della zona omogenea A
Per i mutamenti rientranti in Restauro e risanamento conservativo le nuove destinazioni d’uso devono essere compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo.
Destinazioni d'Uso e Carico Urbanistico
La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. In funzione del carico urbanistico (CU) le principali destinazioni d’uso sono così classificate:
- abitazioni singole – (CU/b)
- abitazioni collettive (studentati, convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani) – (Cu/b)
- strutture ricettive alberghiere – (fino a 60 posti letto: CU/b)
- strutture ricettive alberghiere -oltre 60 posti letto e motel: CU/m)
- strutture ricettive extra-alberghiere – (fino a 60 posti letto e ostelli: CU/b
- strutture ricettive extra-alberghiere – oltre 60 posti letto: CU/m)
- strutture ricettive all’aria aperta – (CU/m)
- servizi alle persone (amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness) – (CU/m)
- direzionale privato (uffici e studi professionali, servizi alle imprese) – (CU/b)
- sportelli tributari, bancari e finanziari – (CU/m)
- artigianato di servizio e studi d’artista – (CU/b)
- sedi della pubblica amministrazione e delle pubbliche istituzioni nazionali, estere e sopranazionali – (CU/m)
- sedi e attrezzature universitarie – (CU/m)
- attrezzature culturali (esclusi i teatri) e religiose – (CU/m)
- attrezzature collettive (per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative, congressuali) – (con SUL fino a 500 mq: CU/m; con SUL oltre 500 mq e per le discoteche: CU/a)
- artigianato produttivo, industria
- pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere)
- piccole strutture di vendita (superficie di vendita fino a 250 mq) – (CU/b)
- medie strutture di vendita (superficie di vendita fino a 2.500 mq) – (CU/m)
- grandi strutture di vendita (superficie di vendita oltre 2.500 mq) – (CU/a)
- commercio all’ingrosso, depositi e magazzini – (CU/m)
- le strutture di vendita si intendono al dettaglio e comprensive di depositi pertinenziali, anche localizzati in locali autonomi non contigui
- abitazioni agricole, attrezzature per la produzione agricola e la zootecnia, impianti produttivi agro-alimentari – (CU/b)
- autorimesse e autosilo – (CU/nullo)
Parametri e classificazioni PRG
Superficie territoriale (ST): misura in mq la superficie di un’area la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione indiretta, mediante strumento urbanistico esecutivo, comunque denominato; essa comprende, oltre alle aree private, le aree pubbliche o ad uso pubblico. Alla Superficie territoriale si applica l’Indice di edificabilità territoriale ET.
Superficie fondiaria (SF): misura in mq la superficie dell’area di sedime e di pertinenza degli edifici, corrispondente al lotto o all’appezzamento agricolo da asservire alla costruzione. La Superficie fondiaria non può essere inferiore alla dimensione minima stabilita dal PRG. Alla Superficie fondiaria si applica l’Indice di edificabilità fondiaria EF.
Superficie coperta (SC): misura in mq la superficie ottenuta attraverso la proiezione verticale su piano orizzontale del massimo perimetro esterno degli edifici, compresi cavedi e chiostrine.
Superficie permeabile (SP): misura in percentuale la quota di Superficie fondiaria che deve essere conservata o resa permeabile in modo profondo alle acque, secondo le prescrizioni del PRG e degli altri strumenti urbanistici vigenti.
Capacità insediativa (CI): è data dal rapporto tra Superficie utile lorda SUL, come definita dall’art. 4, comma 1, e la misura di 37,5 mq, ed esprime il numero di abitanti insediabili convenzionalmente, al fine del dimensionamento degli standard urbanistici.
Carico urbanistico (CU): esprime l’impegno indotto sui parcheggi dalle diverse destinazioni d’uso, distinto e classificato in: basso (CU/b), medio (CU/m), alto (CU/a).
Densità arborea (DA) e Densità arbustiva (DAR): esprimono rispettivamente il numero di alberi di alto fusto e il numero di arbusti da mettere a dimora per ogni mq di superficie di riferimento.
Isolato: costituisce l’unità base del tessuto e corrisponde ad una porzione di territorio delimitata da spazi pubblici o di uso pubblico o, in parte, da diverse destinazioni di PRG.
Unità edilizia: rappresenta l’entità costruita, composta da una o più unità immobiliari, organizzata secondo un tipo edilizio e configurantesi – dal punto di vista spaziale, statico e funzionale – come costruzione autonoma, a meno degli spazi di pertinenza condominiale.
Unità immobiliare: un insieme di vani tra loro collegati, ad uso abitativo o non abitativo, ivi compresi gli spazi accessori coperti e scoperti, dotato di autonomia e unitarietà spaziale, funzionale e distributiva, fatte salve eventuali pertinenze esterne e l’accesso dalla strada, da altro spazio pubblico o da spazio comune situato all’interno dell’unità edilizia a cui l’unità immobiliare appartiene.
Superficie utile lorda (SUL): misura in mq la somma delle superfici lorde dell’Unità edilizia, comprese entro il perimetro esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici, qualunque sia la loro destinazione d’uso. Dal computo della SUL sono escluse le seguenti superfici:
a) vani corsa degli ascensori, vani scala, androni, in misura non eccedente la Superficie coperta dell’Unità edilizia
b) locali o volumi tecnici, per le sole parti emergenti dall’estradosso del solaio di copertura
c) spazi non interamente chiusi anche se coperti, quali logge, balconi, terrazzi coperti, altane, porticati al piano-terra
d) locali completamente interrati o emergenti non oltre m. 0,80 fuori terra, misurati fino all’intradosso del solaio, se destinati a funzioni accessorie asservite alle unità edilizie o immobiliari (locali tecnici, cantine, depositi, autorimesse, parcheggi)
e) parcheggi privati coperti, anche localizzati fuori terra, in misura non eccedente lo standard minimo stabilito ai sensi dell’art. 7, comma 1
f) locali ricavati tra intradosso del solaio di copertura ed estradosso del solaio dell’ultimo livello di calpestio, per le parti di altezza utile inferiore a m. 1,80
g) ingombri dei muri e delle tamponature perimetrali per le parti eccedenti i 30 cm di spessore
h) serre captanti, torri o camini di ventilazione, nonché altri spazi strettamente funzionali al risparmio energetico ed idrico; tali ulteriori spazi e gli interventi ammissibili sul patrimonio edilizio esistente sono individuati in sede regolamentare o in sede di definizione degli strumenti di intervento indiretto.
Le superfici di cui alle lett. a), b) ed f), sommate tra loro, non devono superare il 20% dell’intera SUL; le superfici per cantine
o depositi asservite a destinazioni residenziali non devono superare il 10% della SUL delle unità residenziali cui sono asservite, fatta salva la possibilità di realizzare comunque per tali usi accessori la dimensione di 8 mq; diverse percentuali o valori assoluti possono essere stabiliti in sede regolamentare, anche in ragione della specialità delle destinazioni d’uso e dei caratteri tipologici degli edifici.
Superficie utile virtuale (SUv): esprime in termini di superficie utile la consistenza edilizia di un fabbricato esistente e corrisponde al suo Volume fuori terra, come definito ai sensi del comma 4, diviso per l’altezza virtuale di m. 3,20
Volume costruito (Vc): esprime in termini di volume la consistenza edilizia di un fabbricato esistente, calcolata come prodotto della SUL di ogni piano per l’altezza reale relativa
Volume fuori terra (Vft): esprime in termini di volume la consistenza dell’ingombro di un fabbricato emergente dalla linea di terra, al netto degli spazi di cui alle lett. b) e c) del comma 1
Altezza degli edifici (H): misura la differenza in ogni punto tra la quota di sistemazione esterna e la quota della linea di gronda; la quota di sistemazione esterna è stabilita nel progetto allegato al titolo abilitativo ovvero nel verbale di linee e quote; la linea di gronda è data dall’intersezione tra l’intradosso del solaio di copertura (a falda inclinata o a terrazzo) e il piano verticale di facciata. Qualora il solaio di copertura a falde superi la pendenza del 35%, il risultato della suddetta misurazione è incrementato di metà della differenza di quota tra linea di gronda e linea di colmo. Possono superare l’altezza massima
consentita solo i volumi tecnici e gli impianti tecnologici (quali: serbatoi di acqua, extracorsa ascensori, vano scale, camini, centrali di riscaldamento e condizionamento)
Distanza dai confini (DC): rappresenta la lunghezza, valutata in senso radiale, del segmento minimo congiungente il punto esterno del muro perimetrale dell’edificio o del manufatto (con esclusione delle canne fumarie, degli impianti tecnologici esterni e degli elementi decorativi) ed il confine. Tale valutazione si applica anche ai piani interrati, nel caso in cui sia stabilita, per questi, una distanza minima ai sensi delle presenti disposizioni
Distanza degli edifici dalle strade (DS): rappresenta la lunghezza del segmento minimo congiungente il punto più esterno del muro perimetrale dell’edificio o del manufatto (con esclusione delle canne fumarie, degli impianti tecnologici esterni e degli elementi decorativi) ed il confine stradale prospiciente
Distanza fuori terra tra edifici (DE): rappresenta la distanza minima, fuori terra, tra il muro esterno perimetrale dell’edificio o del manufatto (con esclusione delle scale esterne a sbalzo, delle canne fumarie, degli impianti tecnologici esterni e degli elementi decorativi), ed il muro perimetrale di un edificio prospiciente
Indice di edificabilità territoriale (ET): rappresenta la Superficie utile lorda massima realizzabile per ogni metro quadro di Superficie territoriale ST. Il rapporto è espresso in mq/mq
Indice di edificabilità fondiaria (EF): rappresenta la Superficie utile lorda massima realizzabile per ogni metro quadro di Superficie fondiaria. Il rapporto è espresso in mq/mq
Indice di copertura (IC): esprime il rapporto percentuale tra la Superficie coperta e la Superficie fondiaria, di pertinenza o comunque impegnata ai fini della ammissibilità della Superficie utile lorda della costruzione stessa
Indice di permeabilità (IP): esprime il rapporto percentuale minimo ammissibile tra la Superficie permeabile e la Superficie territoriale
a) Abitative
b) Commerciali
c) Servizi
d) Turistico-ricettive
e) Produttive
f) Agricole
g) Parcheggi non pertinenziali
Per le destinazioni d’uso abitative, di cui all’art. 6, comma 1, lett. a), la dotazione minima per servizi pubblici, verde pubblico e parcheggi pubblici, è stabilita in 22 mq per abitante, calcolati ai sensi dell’art. 3, comma 5. Fatta salva la dotazione minima per parcheggi pubblici, come stabilita ai sensi dell’art. 7, comma 1, la restante parte della dotazione complessiva è indicativamente così ripartita: 6,5 mq per servizi pubblici; 9,5 mq per verde pubblico.
Per le destinazioni d’uso non abitative, di cui all’art. 6, comma 1, lett. b), c), d), oltre alla dotazione di parcheggi pubblici di cui all’art. 7, comma 1, devono essere riservate aree per il verde pubblico non inferiori a 4 mq/10mq di SUL, con la possibilità di destinarne a parcheggi pubblici una quota non superiore a 2 mq/10mq di SUL.
Per le destinazioni d’uso produttive, di cui all’art. 6, comma 1, lett. e), devono essere riservate aree a verde pubblico in misura non inferiore a 2 mq/10mq di SUL.
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