Con la Nuova legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017 Rigenerazione Urbana la Regione Lazio ha esercitato la facoltà concessa dall’art. 2 bis del DPR 380/2001 di approvare disposizioni derogatorie al D.M. 1444/68 in materia di “ Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi”

Mentre il Piano Casa permetteva interventi edilizi utilizzando gli strumenti abilitativi del permesso di costruire o della DIA, la Nuova legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017 Rigenerazione Urbana favorisce interventi di carattere edilizio-urbanistico su aree del territorio parzialmente non urbanizzate, anche attraverso iniziativa privata; sono previsti aumenti di SUL e procedure urbanistiche semplificate, tali da ridurre i tempi di approvazione. Sono anche previste limitazioni all’applicazione su aree come i centri storici.

Lo scopo è quello di promuovere la “rigenerazione urbana”, incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, “qualificare la città esistente”, limitare il consumo del suolo, aumentare la sicurezza dei manufatti.

Le disposizioni della legge Regionale si applicano nelle porzioni di territorio urbanizzate agli edifici realizzati legittimamente o per i quali sia stato rilasciato titolo edilizio in sanatoria.

Gli interventi sono ammessi anche nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, purché risultino conformi alle disposizioni del P.T.P.R., con specifica autorizzazione ai sensi dell’art. 146 D.lgs. n. 42/04, Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Non si può invece applicare nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, nelle aree naturali protette e nelle zone E (agricole) di piano regolatore, con alcune esclusioni.

Il progetto edilizio privato dovrà prevedere un progetto urbanistico che tenderà a riqualificare quella parte del territorio, e che sinteticamente riguarderà la cessione delle aree di standard e la realizzazione delle opere pubbliche a scomputo degli oneri concessori, concordate in conferenza dei servizi e supportate da una convenzione con obblighi e garanzie dei privati nei confronti dell’amministrazione comunale per il completamento dell’intero intervento urbanistico ed edilizio.

L’Art. 2 della Legge prevede in tal caso una premialità fino al 35%, con ulteriore aumento del 5% se la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta del 15% a favore della superficie permeabile, se gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante procedura di concorso di progettazione.

Per usufruire di tale premialità il progetto dovrà prevedere specifiche procedure di partecipazione civica e l’utilizzo obbligatorio, nella misura minima del 30%, di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

A seconda che l’intervento sia conforme o meno al PRG l’approvazione del progetto spetterà alla Giunta Comunale o previa variante urbanistica con approvazione da parte del consiglio comunale, secondo quanto previsto dalle leggi Regionali 36/87 e 22/97.

L’applicazione della legge risulta più immediata nelle aree della “Città da Ristrutturare” che prevedono la redazione dei PR.INT.; negli Ambiti per i Programmi integrati e negli Ambiti per i Programmi di recupero urbano gli interventi edilizi possono essere attuati su porzioni di territorio minori i cui proprietari, singoli o riuniti in consorzio, possono presentare le proprie proposte progettuali.

Gli interventi previsti sono la ristrutturazione edilizia e/o la demolizione e ricostruzione anche con ampliamenti nel limite del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10% della superficie coperta e con la modifica della destinazione d’uso tra quelle previste dagli strumenti urbanistici generali.

L’Art.4 della Legge Regionale consente la ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq. con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del D.P.R. 380/01 con esclusione di quella rurale, e non consente la realizzazione di medie e grandi strutture di vendita commerciali.

Tali disposizioni si applicano agli edifici esistenti, legittimi o legittimati da titolo in sanatoria, purché non ricadenti nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi o all’interno delle zone omogenee D, predestinate all’insediamento di impianti industriali.

Punto critico per l’attuabilità degli interventi edilizi è l’interpretazione delle disposizioni sul cambio di destinazione d’uso consentito, visto che le destinazioni d’uso previste dal PRG non sempre sono allineate con quelle previste dallo strumento attuativo, tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale: cambio d’uso secondo il PRG o cambio all’interno della stessa categoria funzionale. Si attende per tale punto una circolare interpretativa definitiva.

L’Art. 5 della Legge Regionale prevede una ulteriore premialità per progetti di miglioramento sismico ed efficientamento energetico di edifici residenziali legittimi o legittimati: l’ampliamento concesso è fino al 20% del volume o della superficie utile esistente fino al limite massimo di 70 mq di superficie: tali interventi possono anche prevedere aumento delle unità immobiliari, anche in zone agricole.

Gli ampliamenti si possono realizzare in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio: se ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato.

Gli interventi devono rispettare le disposizioni sulle altezze e le distanze previste dalla legislazione vigente, oltre a rispettare le norme tecniche per le costruzioni per quanto concerne il miglioramento sismico, e le norme sulla prestazione energetica.

Per la ricostruzione degli edifici demoliti è consentito il mantenimento delle distanze preesistenti con l’eventuale modifica delle stesse nel rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, nonché la deroga alle densità fondiarie e alle altezze massime consentite. Tali deroghe, consentite anche per interventi che determinano una variazione della destinazione d’uso degli edifici, sono consentite esclusivamente per la realizzazione delle premialità e degli incrementi previsti dalla Legge Regionale.

Le premialità indicate si applicano una sola volta e non sono cumulabili tra loro e con quelle previste da altre leggi regionali e statali.

Per gli edifici di nuova costruzione, realizzati mediante interventi di demolizione e ricostruzione con volumetria o superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti, è richiesto un indice di prestazione energetica tale da garantire almeno il raggiungimento della classe energetica A1.

Gli interventi di modifica di destinazione d’uso implicano automaticamente la modifica della destinazione di zona dell’area di sedime e delle aree pertinenziali dell’edificio, nonché delle aree cedute per gli standard urbanistici, comprese quelle per la viabilità pubblica prevista dal progetto.

Il Piano Casa, pensato anche per piccoli interventi edilizi su manufatti provati, non ha purtroppo prodotto i risultati sperati al momento del suo concepimento, sia per numero di progetti presentati sia per impulso alle imprese edili: la Legge sulla Rigenerazione Urbana è vista più per interventi integrati urbanistici-edilizi, e difficilmente il piccolo proprietario ne potrà usufruire, anche considerando i maggiori costi e tributi comunali rispetto al Piano Casa.

Rimango dell’opinione che sanatorie e condoni hanno attuato uno scempio sul panorama architettonico cittadino, e parecchi architetti si stanno rivoltando nella tomba, “aspettando la risurrezione” almeno per demolire tutte le “verande indecenti e immonde” che scelleratamente sono state tollerate con pochi spicci di sanzioni.

Che la Legge sulla Rigenerazione Urbana possa essere utilizzata secondo i suoi scopi più nobili. Amen